Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Przy sprzedaży mieszkania w praktyce to kupujący płaci za notariusza – czyli taksę notarialną, PCC 2% (na rynku wtórnym), opłaty sądowe 200 zł + 200 zł oraz większość kosztów wypisów aktu. Sprzedający zwykle pokrywa koszty dokumentów potrzebnych do sprzedaży i ewentualnego pełnomocnictwa, ale prawo pozwala stronom umówić się inaczej. Jeśli chcesz uczciwie podzielić wydatki i uniknąć zaskoczenia przy akcie, warto znać zasady, wyjątki i możliwości negocjacji – wyjaśniam je poniżej.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Art. 89 Prawa o notariacie mówi, że koszty czynności notarialnych ponoszą strony tej czynności – czyli w umowie sprzedaży mieszkania zarówno kupujący, jak i sprzedający. Ustawa nie narzuca jednak żadnych proporcji, więc to, kto faktycznie finansuje rachunek, wynika z ustaleń między stronami i z przyjętego zwyczaju rynkowego.

W 2026 r. utrwalony model wygląda tak: kupujący pokrywa większość kosztów notarialnych, bo to on nabywa prawo własności i wnosi o zmiany w księdze wieczystej. Sprzedający ponosi z kolei wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do transakcji – głównie zaświadczenia, wypisy i świadectwo charakterystyki energetycznej.

Solidarna odpowiedzialność oznacza, że notariusz może żądać całej kwoty kosztów od każdej ze stron, ale sam podział między nimi wynika wyłącznie z umowy kupującego ze sprzedającym.

Jakie koszty notarialne pojawiają się przy sprzedaży mieszkania?

Pod hasłem „koszty notarialne” kryje się kilka różnych opłat. Rachunek u notariusza obejmuje nie tylko wynagrodzenie kancelarii, ale też podatki i opłaty na rzecz sądu. W standardowej transakcji sprzedaży mieszkania pojawiają się cztery główne grupy kosztów: taksa notarialna, VAT, PCC, opłaty sądowe oraz koszt wypisów.

Taksa notarialna – ile wynosi i kto ją płaci?

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu sprzedaży. Jej maksymalną wysokość wyznacza rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, a stawki zależą od wartości mieszkania. Dla przedziału powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna taksa wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł – do kwoty tej dolicza się 23% VAT.

Rozporządzenie określa jednak tylko pułap – w 2026 r. nadal obowiązuje zasada, że taksa jest negocjowalna poniżej maksimum. Zwyczajowo taksę płaci kupujący, ale strony mogą uzgodnić inny podział. W praktyce przy droższych mieszkaniach kupujący często porównuje oferty kilku kancelarii i negocjuje stawkę, co potrafi obniżyć koszt o kilkaset złotych.

PCC – kiedy kupujący płaci 2%, a kiedy 0%?

PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) to drugi, często największy element kosztów. Na rynku wtórnym standardowa stawka wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania. Podatnikiem jest kupujący, a notariusz – jako płatnik – pobiera PCC przy akcie i przekazuje do urzędu skarbowego, więc kupujący nie składa osobnej deklaracji.

Istotne wyjątki:

• rynek pierwotny – przy zakupie od dewelopera transakcja jest obciążona VAT, więc PCC wynosi 0%,
• zwolnienie dla pierwszego mieszkania na rynku wtórnym – od 2023 r. kupujący pierwsze lokum z drugiej ręki nie płaci PCC,
• w przypadku szóstego i kolejnego mieszkania fiskus stosuje podwyższoną stawkę 6% PCC, gdy spełnione są warunki „hurtowego” nabywania lokali.

Opłaty sądowe – wpisy w księdze wieczystej

Opłaty sądowe to trzeci filar kosztów, z których rzadko da się zrezygnować. Na typowej umowie sprzedaży mieszkania notariusz pobiera i przekazuje do sądu wieczystoksięgowego m.in.:

• 200 zł za wpis prawa własności kupującego do księgi wieczystej,
• 200 zł za wpis hipoteki, jeśli zakup jest finansowany kredytem,
• 100 zł za wykreślenie hipoteki sprzedającego lub innych starych wpisów, jeżeli trzeba je usunąć.

Wpis własności i hipoteki finansuje zazwyczaj kupujący, natomiast opłatę za wykreślenie „starej” hipoteki zwykle ponosi sprzedający, bo to jego kredyt jest spłacany.

Wypisy aktu – drobny koszt, który potrafi urosnąć

Ostatni element to wypisy aktu notarialnego. Każdy egzemplarz jest rozliczany według tej samej stawki – 6 zł netto za stronę + 23% VAT. Przy wielostronicowej umowie i kilku odbiorcach (kupujący, sprzedający, sąd, bank) robi się z tego kilkadziesiąt lub ponad sto złotych.

Najczęściej kupujący finansuje większość wypisów, bo to on musi dostarczyć dokument do sądu, banku i często jeszcze jednej instytucji. Sprzedający opłaca 1–2 wypisy dla siebie.

Typowy rachunek u notariusza przy sprzedaży mieszkania obejmuje: taksę notarialną + 23% VAT, PCC (jeśli dotyczy), opłaty sądowe oraz koszt wypisów aktu – wszystkie te elementy składają się na realne „koszty notarialne”.

Jak dzielą się koszty między kupującego a sprzedającego?

Prawo mówi o solidarnej odpowiedzialności, ale rynek nieruchomości wypracował praktyczny podział. Ten schemat pozwala od razu zorientować się, kto za co płaci przy sprzedaży mieszkania.

Standardowy model podziału kosztów

W typowej transakcji sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego kupujący przejmuje na siebie:

• taksę notarialną wraz z VAT,
• PCC 2% (chyba że korzysta ze zwolnienia lub kupuje na rynku pierwotnym),
• opłaty sądowe za wpis własności (200 zł) i wpis hipoteki (200 zł),
• w większości koszt wypisów aktu notarialnego.

Sprzedający, choć ma mniejszy udział w rachunku u notariusza, pokrywa z reguły:

• koszty dokumentów wymaganych do sprzedaży (zaświadczenia o braku zaległości, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o zameldowaniu),
• koszt świadectwa charakterystyki energetycznej (obowiązkowe przy sprzedaży od IV 2023 r.),
• opłatę za wykreślenie hipoteki, jeśli po spłacie kredytu trzeba usunąć ją z księgi,
• koszt ewentualnego pełnomocnictwa notarialnego, gdy nie może stawić się osobiście.

Model 50/50 – kiedy ma sens?

Zdarzają się sytuacje, w których strony dzielą taksę notarialną i inne koszty po połowie. Taki model pojawia się zwłaszcza wtedy, gdy mieszkanie długo czeka na nabywcę albo gdy cena jest wysoka i kupujący prosi o złagodzenie łącznego obciążenia. Podział 50/50 może być też elementem „pakietu” – niższa cena w zamian za przejęcie części opłat przez kupującego lub odwrotnie.

Ważne, by ustalenia o podziale kosztów znalazły się w umowie przedwstępnej. Wtedy przy akcie nie ma sporów, a notariusz dokładnie wie, od kogo pobrać poszczególne kwoty.

Rynek wtórny i pierwotny – jak pochodzenie mieszkania zmienia koszty?

To, czy sprzedawane mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, czy pierwotnego, silnie wpływa na strukturę kosztów. Ta różnica dotyczy głównie podatków, ale odbija się także na tym, jakie opłaty pojawią się u notariusza.

Rynek wtórny – PCC i pełen pakiet kosztów dla kupującego

Przy sprzedaży mieszkania „z drugiej ręki” kupujący mierzy się z pełnym zestawem obciążeń. Poza taksą, VAT i opłatami sądowymi płaci jeszcze PCC 2% od wartości rynkowej mieszkania, chyba że korzysta ze zwolnienia dla pierwszej nieruchomości. Ten podatek jest często największym pojedynczym kosztem całej wizyty w kancelarii.

Sprzedający na rynku wtórnym – oprócz dokumentów – powinien uwzględnić też możliwość PIT 19% od dochodu, jeśli sprzedaje lokal przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia i nie korzysta z ulgi mieszkaniowej. Ten podatek rozlicza się już poza notariuszem.

Rynek pierwotny – brak PCC i podział kosztów umowy deweloperskiej

Przy zakupie mieszkania od dewelopera sytuacja wygląda inaczej. Transakcja jest objęta VAT, który jest wliczony w cenę lokalu, więc kupujący nie płaci PCC u notariusza. To od razu obniża jego łączny koszt o 2% wartości mieszkania względem rynku wtórnego.

Standardowo:

• koszty umowy deweloperskiej strony dzielą po połowie,
• koszty finalnej umowy przenoszącej własność (taksa, opłaty sądowe, wypisy) zwyczajowo pokrywa w całości kupujący,
• sprzedający (deweloper) raczej nie zgadza się przejąć części opłat, chyba że jest to element indywidualnych negocjacji.

Jak mądrze zaplanować i negocjować koszty notarialne?

Dobrze policzone koszty notarialne pozwalają ustalić realną cenę sprzedaży mieszkania i uniknąć nerwów przy podpisaniu aktu. Kupujący może wtedy ocenić, ile naprawdę wyda, a sprzedający – jaka kwota trafi na jego konto po uwzględnieniu dokumentów i ewentualnego podatku.

Na co zwrócić uwagę przed wizytą u notariusza?

Przed zawarciem aktu sprzedaży mieszkania warto wykonać kilka prostych kroków:

• wpisać w umowie przedwstępnej, kto pokrywa taksę, PCC, opłaty sądowe i wypisy,
• poprosić kancelarię o symulację wszystkich kosztów (łącznie z PCC i sądem),
• porównać oferty kilku notariuszy – taksa jest zależna od wartości mieszkania, ale jej wysokość do maksimum można negocjować,
• zebrać pełen komplet dokumentów, żeby uniknąć dodatkowych wizyt i opłat,
• upewnić się, czy kupujący ma prawo do zwolnienia z PCC przy pierwszym mieszkaniu.

Najczęściej to kupujący płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania, ale każdą złotówkę da się zaplanować – wystarczy przed aktem jasno ustalić podział kosztów i poprosić notariusza o dokładną kalkulację wszystkich opłat.